Upravljanje zgradama

Pravni okvir upravljanja zgradama određen je prvenstveno:

Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14), kojim su utvrđena pravna pravila za uređenje međusobnih odnosa suvlasnika u zajedničkim nekretninama, odnosno kojim se uređuje pravni institut vlasništva pa i oblici vlasništva na nekretninama.

Uredba o održavanju zgrada donesena od strane Vlade Republike Hrvatske 19. lipnja 1997. Na temelju članka 387. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (“Narodne novine”, broj 91/96). Ovom Uredbom uređuju se pitanja namjene sredstava zajedničke pričuve radi održavanja zgrada u suvlasništvu, vrste i način poduzimanja hitnih i nužnih popravaka na zgradama i pitanja u svezi dostavljanja podataka o stanovima.

Linkovi na pravne propise:

• Uredba o održavanju zgrada
• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• Zakon o zemljišnim knjigama (dopuna Zakona)
• Zakon o prostornom uređenju
• Program prostornog uređenja Republike Hrvatske
• Pravilnik o određivanju zahvata u prostoru za koje se ne izdaje lokacijska dozvola
• Zakon o zaštiti prirode
• Zakon o zaštiti okoliša
• Zakon o vodama
• Zakon o zaštiti zraka
• Zakon o zaštiti od požara
• Zakon o zaštiti od buke (dopuna Zakona)
• Zakon o otpadu
• Zakon o gradnji
• Zakon o komunalnom gospodarstvu
• Zakon o obveznim odnosima (dopuna Zakona)
• Zakon o zaštiti na radu
• Zakon o normizaciji
• Zakon o mjernim jedinicama
• Zakon o osiguranju

• Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.
• Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, drugih propisa te međuvlasničkog ugovora.
• Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja u skladu s Međuvlasničkim ugovorom, Zakonom o Vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugim propisima. Odluke o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku.
• Odluke o poduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Za donošenje odluka o poduzimanju izvanrednih poslova upravljanja potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Iznimno se o poduzimanju poboljšica može odlučiti većinom glasova suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ako će oni sami snositi troškove, odnosno ako se ti troškovi pokrivaju iz pričuve, kako time ne bi ugrozili mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovnog održavanja, te ako poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.

U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o:

• donošenju godišnjeg odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja
• donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade
• prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu
• stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
• uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
• primjerenom osiguranju zgrade
• imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika
• imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja
• imenovanju i opozivu nadstojnika, određivanju nadstojničkih poslova i uvjeta i načina korištenja nadstojničkog stana
• određivanju i promjeni kućnog reda
• iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo
• o drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika

Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te pobliže, Ugovorom o upravljanju kako slijedi. Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja sljedeće poslove:

• organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom)
• obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik
• utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
• organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu
• raspolaže sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim programom
• upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti
• osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu
• uzima kredite i zajmove radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika, odnosno odluke predstavnika suvlasnika
• iznajmljuje, odnosno daje u zakup ili najam, te otkazuje korištenje samostalnih prostorija u zgradi glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela
• zastupa suvlasnike u postupcima pred sudom i drugim tijelima državne vlasti
• na zahtjev i uz pristanak svih suvlasnika obavljati će poslove izvanrednog održavanja zgrade, što će se regulirati posebnim ugovorom, kojim će se utvrditi i odgovarajuća naknada upravitelju.
• Suvlasnici mogu posebnim ugovorom povjeriti upravitelju da u njihovo ime i za njihov račun obavi i druge poslove vezane za njihova vlasnička prava na zgradi.

Upravitelj se obvezuje organizirati popravak kvarova hitne naravi i to:

• puknuće vodovodne instalacije
• puknuće ili propuštanje kanalizacije
• propuštanje u plinskom i toplifikacijskom sustavu

U svrhu izvršenja navedenih poslova, upravitelj će organizirati cjelodnevno dežurstvo (24 sata), uključujući vikende, državne blagdane i neradne dane.

Predstavnik suvlasnika ovlašten je:

• s upraviteljem sklopiti ugovor o upravljanju zgradom na neodređeno vrijeme
• sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96)
• sklopiti ugovor o upravljanju, korištenju i održavanju ili upisu tereta na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade radi osiguranja kredita ili zajma za izvanredne troškove na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci, pročelje, kotlovnica), odnosno nadstojničkog stana koji pripada i drugim zgradama
• sklopiti ugovor s nadstojnikom
• pokrenuti uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine odnosno pretvaranje etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu, odnosno naručiti u tu svrhu izradu stručnog elaborata o etažiranju
• zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju
• organizirati naplatu zajedničkih troškova

Predstavnik suvlasnika dužan je:

• sudjelovati u odabiru izvoditelja radova koji provodi upravitelj
• ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
• voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
• redovito izvješćivati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i najmanje jednom godišnje podnijeti pismeno izvješće o svom radu svim suvlasnicima
• Predstavnik suvlasnika ne može donositi odluke umjesto suvlasnika. Za svoj rad predstavnik suvlasnika odgovara suvlasnicima.
• Predstavnik suvlasnika sklopit će s upraviteljem ugovor o upravljanju zgradom u ime i za račun suvlasnika.

Osiguranje zgrade

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog.

 

Protupožarna zaštita

Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.

 

Dimnjačarska služba

Propisana je Pravilnikom o dimnjačarskoj službi te se tako i provodi.

 

Deratizacija i dezinsekcija

Provodi se prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i to preventivno dva puta godišnje. Deratizaciju plaća Grad, a dezinsekcija ide na trošak pričuve. Deratizacija je uništavanje glodavaca, a dezinsekcija je uništavanje insekata.

 

Redovni mjesečni servis dizala

Za sva dizala je propisan redovni mjesečni servis prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.

 

Redovna godišnja kontrola dizala

Vrši se obvezno jednom godišnje od strane Zavoda za integralnu kontrolu prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta i izdaje se Izvještaj o ispravnosti dizala.

 

Atestiranje (pregled i kontrola te popravak) instalacija

Atestiranje obuhvaća:

• Gromobransku instalaciju
• Instalaciju plina
• Instalaciju struje

Ta se atestiranja vrše sukladno tehničkim i drugim propisima i obveza su koju suvlasnici ne mogu odbiti. Vrše se periodički prema propisima, a njima se utvrđuju ispravnost i nedostatci koji se moraju otkloniti.