Upravljanje zgradama

Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj. Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja-pravnu ili fizičku osobu koja je registrirana za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava je, prikuplja pričuvu za zgradu, te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.

Suvlasnici su, prema zakonu, dužni brinuti se za nekretninu-svoju zgradu u cijelosti (zajedničke dijelove i uređaje, itd.). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasnika za nekretninu jest pričuva. No, osim novca, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kvaliteta svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze. Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.

Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici zgrade koriste prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu osobito za pokriće troškova:

  • redovitog održavanja i poboljšavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva,
  • zamjene postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • otplate zajma za financiranje troškova održavanja i poboljšavanja zgrade,
  • poslovanja upravitelja zgrade.

Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na poseban račun.

Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju i to:

  • ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi,
  • ličenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi,
  • premazivanje zidova i stropova vapnom,
  • premazivanje dimnjaka,
  • zamjena pokrova
  • keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova,
  • zamjena podnih obloga i premazivanje podova,
  • popravak pročelja,
  • zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
  • popravak pokrova i ravnog krova,
  • održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi,
  • zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
  • održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.),
  • redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska podstanica i dr.),
  • redoviti servisi dizala,
  • redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi,
  • redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu,
  • redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV,
  • redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
  • redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača,
  • čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge),
  • dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi,
  • čišćenje kanala za smeće,
  • održavanje septičkih jama,
  • čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.

Sredstvima zajedničke pričuve raspolaže upravitelj, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pod uvjetima i u granicama utvrđenim ugovorom kojeg sklapa sa suvlasnicima. Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Ugovorom o upravljanju.

Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja slijedeće poslove:

  • organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
  • obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik,
  • utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
  • organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu,
  • raspolaže sredstvima zajedničke pričuve koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, u skladu s godišnjim programom,
  • upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti, osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu.